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豊かな老後のために【書評】林勇介(著)『年収300万円だった林さんが年収3000万円になったお金の増やし方』 フォレスト出版

 

【目次】

まえがき
第1章 サラリーマンは餓死する運命なのか? ~死ぬまで人間らしく生きる条件~
第2章 サラリーマンの強みを生かせ! ~自由な人生を手に入れるための「お金の使い方」&「お金の生かし方」~
第3章 36歳からの私の物語
第4章 誰でもできる!不動産投資必勝法 その1 ~手堅く始めるための物件選び~
第5章 誰でもできる!不動産投資必勝法 その2 ~知らないと損する!より確実に成功するための裏技~
第6章 ゴーウェスト! ~早い者勝ち!ゴールドラッシュが来た理由~
あとがき

【ポイント&レバレッジメモ】
★定年後は7200万円が必要

 あなたが65歳まで働いて、85歳まで天寿を全うするとしましょう。となると、20年間を人間らしく生きるためのお金を、65歳までに準備しておく必要が出てきます。<中略>
 人間らしく20年を生きるために毎月必要な30万円を、私たちは自分で準備しなければならない。<中略>
 月々30万円が12ヶ月で、年間360万円が必要です。
 そして、360万円が20年分ですから、7200万円になります。

 たとえば、30歳から65歳まで、毎月2万円貯金していくらになるのか。
 2万円を12ヶ月で24万円。
 24万円を35年間続けて840万円。    私は涙が出そうになりました。

★金利を下げさせる

 3.25%からいくつかの段階を経て、5年後には1.9%へ落とすことができました。そして今、私の金利は1.0%です。<中略> 
銀行と直接交渉して、金利を下げてもらっているのです。

 ローンの借り換えは、金融機関の営業マンにとって好ましい仕事です。なぜなら、すでにローンが組めているということは、審査が通っていて信用があるということです。そうしたことがわかっている人に新たに融資ができるのですから大歓迎でしょう。しかも、多額の取引ともなれば、多少、金利を下げても自分のところに欲しいと考えるはずです。
 一方で、今、取引をしている銀行としては、多額のお金を借りてきちんと返している人を話したくはありません。他の金融機関に移られるくらいなら、多少、金利を下げても自分のところから借り続けてほしいと考えるでしょう。だから、交渉の余地があるのです。

★不動産投資必勝法 抜粋
◇新築木造アパート

・新しい方がメンテナンスが断然ラク
・新しい物件は入居者を呼び込みやすい
・税金対策上も新築が有利
・新築であれば銀行の評価が高く、融資もつきやすくなる

◇同じ家賃で断然いい

 入居者が部屋を選ぶ一番の基準は何と言っても「家賃」だということです。
 物件が気に入るかどうかが最優先ではない。まず、「いくらまで」という基準があって、その想定家賃の中で、少しでも気に入るものを探すのです。つまり、「デザイナーズでかっこいいから、相場よりも5000円アップしても大丈夫だろう」と考えたら失敗するということです。
 逆に言えば、相場の家賃で割安感が出るようなデザインやスペックを有した物権であれば、常に入居者を確保することができます。
「同じ家賃なのに、こっちの方が断然いい」
 甲思ってもらえることが大事なのです。

◇単身者に特化する

 単身や様アパートというと、入居者は若者ばかりと思うかもしれません。<中略>
 しかし、社会情勢が変わった今、こうした部屋に済む人は多様化しています。単身赴任のお父さん、独身のキャリアウーマン、夫や妻を亡くした高齢者・・・。実に様々なニーズが生まれています。
 このような新しいターゲット層は、非常にいい入居者となりえます。<中略>
 これからのアパート経営では、入居者を若者に絞って考えないことをおすすめします。

◇秘密メモで物件をチェック

 私は、掃除に行くたびに、このメモに自分で気づいたことや入居者から教えてもらったことを書き込み、問題は片っ端から解決していくようにしています。<中略>
 私は、このメモのおかげで、大事な入居者と、大事な物件に何か問題が起きる前に把握して素早い対応をとることができています。

★ゴーウェスト!

 あなたが木造アパート経営に興味を持っているのなら、早く動いた方がいいのは間違いありません。
 少しでも若いうちにローンを組んだ方が有利だという理由だけでなく、これから数年後、木造アパート投資はゴールドラッシュを迎える気配があるからです。

 やはり、狙うべきは西日本です。
 西日本の政令指定都市クラスで、鉄道や路面で社、バス路線など交通網が整っているところが狙い目です。
 交通網の充実がなぜ重要かと言ったら、理由は二つあります。
 交通網が充実した場所は人々から好まれ、入居者確保がラクだからということ。<中略>
 もう一つ、駐車場をつくるコストが不要だからです。

【感想など】
著者の林勇介さんはさんは、福岡在住のいわゆるサラリーマン大家さん。(サッカー選手じゃないよ)
ブログはコチラ

表題のとおり年収300万円のサラリーマンが、頭金100万円でアパート経営をスタートし、いまや家賃収入が3000万円になったという方です。

いくら地方とはいえ、年収300万円でスタートするのはなかなか勇気のいることだと思いませんか。
ワタクシ、まずそこに敬意を表したいと思います。

さて、本書を読んでいくつか思ったことを述べていこうかと思います。

まず、不動産投資云々の前にワタクシたち、特にこの本のターゲットであろう30~40代の人たちに、お金と人生に対する考え方をリセットしてもらいたいということ。

本書前半に書いてある、

老後に必要な金額(7200万円)と、コツコツ貯金で実際にたまる金額(800からせいぜい1200万円)の差について、そして年金などあてにしてはいけないということも、しっかり直視してほしい!

ということです。

ちょうどワタクシの世代なわけですが、この世代は高度経済成長期や終身雇用制の時代を生きてきた親の世代の影響をもろに受けている。

うちの親父なんかがいい例で、ことあるごとに
「仕事を大事にせえよ。何があっても辞めたらあかんぞ。我慢して頑張ってたらきっとええことがあるから」
というのですが、これは典型的な旧世代の仕事とお金に対する価値観。

実際この世代は本書にも書かれているのですが、利子が高かったので預貯金で元手を数倍にすることは可能でした。

ちなみに今でも雑誌の特集なんかで”定年までに1億つくる”といった特集を見かけますが、あれよく読んでみてください。

「年率10%で運用した場合・・・」って、そんな夢のような金融商品があるのなら、しかも30年にわたって勝ち続ける商品があるのなら、ワタクシ全財産を投入しますよ。

ありませんから!

この特集自体旧世代の考えの遺物。

そして、厄介なのは、みんなもうそんな時代じゃないのはわかっているのに、ことお金に関しては現実を見ようとしないということ。

きっと心のどこかで、「まじめに働いて、貯金しておけば大丈夫」「最後は国がなんとかしてくれる」みたいな旧世代の価値観が刷り込まれているんでしょうね。

今日はっきり自分に言い聞かせましょう、

自分でやらなければどうにもなりませんから!

じゃあ老後に備えて何をする?というところで”投資”という言葉が浮かぶのですが、金融商品はもはや素人が参入しても勝てる舞台ではありません。

となると、不動産ということになります。

さて、本書を読んで気がついたことの2つ目。
それは林さんのシンプルな基本戦略。

ネタバレ自重のため、詳しくは本書を読んでいただくとして、「ああ、こういうシンプルな戦略なら、サラリーマンをしながらでもやっていけそうだな」と感じました。

たとえば、購入するのはデザイナーズの木造新築アパートのみ。
それもずっと保有するのではなく15年くらいで売抜ける。

これを繰り返しつつ保有棟数を増やしていく。

なるほどね、以前午堂さんのセミナーに出た時に午動産の基本戦略を訊いたことがあります。
駅近、ワンルームを付近他物件よりちょっと安く

午堂さんの場合は東京の都心での場合ですが、ポイントはその土地に合わせたシンプルな戦略をこつこつと続けることなのかもしれません。

そういえば、本書後半では西日本がクローズアップされています。
西日本の大阪や京都、神戸等々の都市についてそれぞれ解説されているのをみると、西日本に住んでいるワタクシも「おっ、チャンスだ!」と思ってしまうのですが、もし、西日本在住で不動産投資、アパート経営に興味を持っている人は一度読まれることをおすすめします。

豊かな老後のために。

本書は株式会社インベスターズの鶴岡恵様より献本していただきました。
ありがとうございました。

【管理人の独り言】
ちなみに本書に登場するデザイナーズアパートを扱っている会社はインベスターズさんです。

ホームページはこちら

興味ある方はのぞいてみてください。

ほんとにおしゃれなアパートだなぁ

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